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第四代產業園區的八大特征

產業園區是經濟發展的載體,伴隨著經濟發展和產業升級而不斷進化。當前業內比較公認的提法是產業園區已經進化到第四代,但對于第四代產業園區的基本特征卻極少有系統的闡述。我們通過大量的實操案例,對第四代產業園區進行了系統的研究,從產業定位、產業生態、園區平臺、空間產品、職住平衡、園區管理、園區服務、盈利模式及區企一體化等八個角度探討了第四代產業園區的主要特征,以期勾勒出第四代產業園區的“全息圖像”,為新時期產業園區的謀劃和升級提供啟發和借鑒。


一、第四代產業園區產生的背景


產業園區是經濟發展的引擎和載體。改革開放后,我國經濟發展先后經歷了要素驅動時代和投資驅動時代,產業園區的形態也與最初的蛇口工業園相比有了大幅進化。


自十八大以來,以習近平為總書記的新一代中央領導集體做出了實施創新驅動發展戰略的重大決策,我國經濟已經進入到了創新驅動時代,“四新經濟”成為了推動經濟增長的主要力量。適應“四新經濟”企業和員工的需要,第四代產業園區應運而生。第四代產業園區的功能已經不僅是為企業提供物理空間,更通過在產業、空間、生態、運營、服務等多個方面體系化的打造,創造產業發展的最優環境,從而匯聚各類創新要素,構建創新氛圍,最終形成高效、活力的創新生態系統。


二、產業園區的發展歷程及階段性特點


自1979年招商蛇口工業區設立開始,我國產業園區已經經歷了四代產品的迭代。


第一代為無主題型產業園區。改革開放初期,國內各種產業百廢待興,技術、資本基礎均較為薄弱,產業以勞動密集型為主,企業對產業發展環境的要求相對簡單,主要以區位、交通、基礎設施等基礎條件為主。此時的產業園區,產業定位模糊,企業類型龐雜,功能相對簡單,主要是在區位交通條件相對優良的地區,提供滿足企業基本生產條件要求的物理空間。園區建筑產品相對單一,以“工業廠房+公寓”為主。雖然第一代園區的條件相對單一,但也大致滿足了當時企業對于生產制造功能的需求,集中生產的方式幫助企業實現了效率的提升。


第二代為產業聚集型園區。到20世紀90年代,各類開發區和產業園區如雨后春筍般在全國興起,一些資本密集型產業得以發展,經濟進入投資驅動時代。在這個階段,很多園區已經具有明確的產業主題,通過同類企業聚集進一步提升生產效率。隨著企業對園區配套設施需求的上升,這個階段的園區內開始出現工業大廈、餐飲娛樂、公寓、住宅等產品,但總體看,產業園區的配套設施檔次依然較低。在園區服務方面,除了物業管理服務外,園區開始為企業提供行政手續代辦、園區招聘會等初級產業服務。


第三代為產業鏈型園區。進入新世紀以來,汽車、生物制藥等技術密集型產業成為經濟增長的主要力量。隨著產業的進一步升級,產業內部分工愈發復雜,產業鏈條開始逐步延長,除了同類企業集聚之外,企業更關注產業鏈上下游的銜接與配合,即“產業鏈條”對效率的提升。面對這樣的需求,產業園區除了具有明確的產業主題外,也更加有意識地進行“強鏈補鏈延鏈”,園區建筑產品更加多樣化,產品的適用性和組合性較強,生活配套、商務配套設施的品質也有所提升。在園區服務方面,園區開始關注企業的成長,涉足銷售服務、采購服務、研發服務、品牌服務、信息服務、融資服務等生產性服務,助力企業降低經營成本,提高利潤空間。


第四代為產業生態型園區。第四代產業園區除了具有明確的產業定位和產業鏈條外,更注重產業生態和跨界要素的鏈接,園區內聚集企業發展需要的資本、政府、科研機構等各類生態要素,形成一個各主體深度鏈接、相生互動的平臺生態網絡。在空間產品方面,建筑產品的空間氛圍較強,注重交流空間的打造,各類配套設施更趨完善,形成職住平衡的“5分鐘生活圈”。在管理與服務方面,園區能夠為企業提供創業孵化、股權投資、公共平臺等生態化服務,并充分應用“云大物移智”等信息技術,使園區管理智慧化程度大幅提升。同時,園區盈利模式由地主模式、房東模式向多元化盈利模式轉變,園區與企業共同成長,形成有活力、多元化的創新生態綜合體。


表1 四代產業園區的特點比較


三、第四代產業園區的主要特征


(一)定位“四新化”

產業定位是園區的靈魂。產業定位越精準,越容易聚焦企業,形成良性產業生態,園區在空間設計、招商、服務、運營管理等方面越容易有的放矢。


并不是所有的產業都適合打造產業生態型園區。第四代產業園區通常以“新技術”、“新產業”、“新業態”、“新模式”為主要產業范圍,相對于傳統產業,“四新經濟”對產業發展環境的要求更高,不僅需要硬環境,更需要人才、資本、服務等軟性要素的匹配。


以互聯網金融行業為例,該行業近些年呈爆發性增長的態勢,但風險防控和金融安全始終是行業發展的核心問題。2015年,我們敏銳地捕捉到互聯網金融行業的這一特點,并結合區域產業發展現狀和資源稟賦,將房山區某園區定位于互聯網金融安全產業,提出了打造“世界互聯網金融安全第一園”的目標,為該園區設計了獨特的“園區+”體系,幫助其形成以園區平臺為核心,園區與各方主體深度合作的園區產業生態網絡。經過幾年的發展,該園區已經發展成為北京的明星產業園區。


(二)鏈接平臺化

相對于傳統的產業園區,第四代產業園區的產業主體具有多樣性和強關聯性兩大特征:


一是產業主體具有多樣性。除了產業鏈上下游企業之外,關聯產業、金融機構、技術服務機構、中介服務機構、政府、科研機構、行業組織等都是園區產業生態的構成主體。產業主體的多樣性滿足了高科技企業對要素的多樣性需求,是園區生態網絡得以形成的基礎。


二是產業主體間具有強關聯性。在園區生態系統中,各類產業主體能夠通過多種方式形成最廣泛的鏈接,除了產業鏈上下游企業的業務往來,借助互聯網和大數據等技術手段,不同行業之間能夠實現業務交叉、數據共享和運營協同,使園區的平臺屬性增強,通過網絡效應降低各類主體的交易費用,從而使整個園區生態的效率達到最優。



圖1 北京互聯網金融安全示范園園區平臺生態


(三)空間交流化

要使園區中各產業主體之間產生深度合作,空間的交流功能至關重要。僅依靠傳統的會議室、報告廳、洽談室等正式、固定的交流場所遠遠無法滿足“四新”型企業和員工的需要。因此,在進行空間設計時,第四代產業園區通常需要在去邊界化和內容生活化兩方面做好文章,以便營造豐富多樣、輕松愉快的交流氛圍。


一是去邊界化。園區在設計時通常刻意模糊室內外、工作區與休息區等特定功能區域的邊界,打消固定空間功能邊界給人們帶來的束縛感,室內外連接處、辦公大樓的某一樓層、步行道旁、樓宇間等空間均可建設為交流場所。


二是空間內容生活化。通過設置茶桌、座椅、露天咖啡館等生活化設施,給交流帶來舒適感和放松感,提高交流效率。


武漢研創中心將樓宇間空地、人行步道、湖邊等設計成交流空間,布置座椅、亭廊等休憩設施,并通過花壇、樹池等硬質界面和低矮灌木的柔性界面相互拼接為員工營造環境良好的交流環境。


圖2 武漢研創中心的交流空間


(四)職住平衡化

第四代產業園區的產業特點決定了企業員工中高級白領的占比較大,同時,90后員工也開始大量出現。這些員工對生活品質要求較高,對生活配套的需求也大幅提升,職住分離、只重產業不重生活的園區已經難以適應需要,直接影響了園區的招商和聚賢。


第四代產業園區在規劃之初就充分考慮職住平衡的問題,通過生活配套的打造,滿足人們的居住安全、休閑娛樂、文化教育、社交等多方面需求,實現真正意義上的產城融合發展。


以深圳蛇口工業區的南海意庫園區為例,該園區位于深圳市南山區中心地帶,原為加工企業廠房,后經過騰籠換鳥,定位為創意產業園。招商蛇口通過“公交都市示范區”建設,引進面向中國籍學生的國際學校、國際醫療機構,對該園區周邊的生活設施進行了全面升級。目前,南海意庫已經形成了一個較為完善的500m生活圈,基本實現了職住平衡。



圖3 南海意庫園區周邊配套設施示意圖


(五)服務生態化

隨著企業間分工的愈發明細,企業對園區服務的需求不斷趨于多樣化。第四代園區的服務體系已經從“園區有什么企業就用什么”向“企業要什么園區就給什么”轉變,通過初級服務、基本服務、生產性服務和生態化服務四個層次的園區服務體系,切實滿足產業生態的需求。



表2 產業園區服務體系的四個層次


在構建服務體系時,園區密切關注企業發展動態,了解和預測企業需求,適時提供與企業特點相匹配的服務。在服務企業的過程中,園區不僅可以分享企業成長的紅利,還能夠積累大量服務資源,真正做到與企業的共同成長。


針對企業的現實需求,啟迪控股整合全球范圍內的政府、企業、高校及科研機構等資源,打造產業研究、產學研、人力資源、培訓服務、信息、投融資等六大服務平臺,為企業提供包括交流培訓、人力資源、中介代理、信息與宣傳、政策支持等全方位的生態化產業服務。



圖4 啟迪控股的產業服務體系


(六)管理智慧化

信息技術在第四代產業園區中已經得到廣泛應用,通過“智慧園區”的建設,園區可以在通信、政務、產業服務、民生、節能環保等方面提供高度智慧化的管理。



表3 智慧園區的主要內容


以天安數碼城為例,在通信方面,園區通過多網互聯打造集視頻通信、協同通信、語音通信與一體的綜合化智能通信解決方案;在產業服務方面,園區為企業提供了信息門戶、產品展示、在線租用、應用管理、企業社區、本地采購等多方面服務,并為各類企業的信息化改造提供相應的解決方案;在節能環保方面,園區通過樓宇信息化、智能化技術,結合物聯網、云計算技術,優化整合園區內的各樓宇的資源,實現整個園區的節能減排。除此之外,園區還在門禁、支付、車輛、安保、快遞等民生方面開展智能化應用。



圖6 天安數碼城智慧園區管理體系


(七)盈利多元化

由于產業園區的重資產屬性,僅靠物業租售難以獲得高額回報,輕重資產平衡已經成為園區商業模式的核心問題。對于第四代產業園區而言,形成輕重資產平衡的多元化盈利模式已經成為園區長遠發展的必然趨勢:一方面,“四新經濟”本身對于園區服務和資本服務具有較高的需求,為資本、園區服務等輕資產業務的開展創造條件;另一方面,在產業發展的不同時期,園區需要對產業生態要素進行動態管理,銷售去化比例過高不利于園區產業生態的維護。因此,形成輕重平衡,兼顧長期回報和短期現金流的多元化盈利模式是園區可持續發展的基礎。


在盈利模式創新方面,張江高科已經進行了12年的探索和嘗試。2006年,張江高科提出以特色房產運營為主導,以專業化創新服務提供和高科技產業投資為增值的“一體兩翼產業互動”戰略。2014年,張江高科確定了以科技投行為主導的“新三商”戰略,著力將自身打造成為全產業鏈的產業投資商、以整合全球資源培育創新創業引擎企業的創新服務商、“股權化、證券化、品牌化”的科技地產商。經過多年的探索,目前張江高科的輕資產業務對利潤的貢獻已經超過房產租賃業務,2017年占比為55%。


圖7 2005~2017年張江高科利潤結構


(八)區企一體化

第四代產業園區打破了園區與企業傳統的“產品提供者-產品購買者”的關系,通過股權合作、企業參與園區管理等措施,將園區利益與企業利益更加緊密的聯系在一起:一方面,園區運營商基于的獨特信息優勢,選擇團隊優秀、前景廣闊、運營順利的優質企業,采用產業投資基金或租金/物業入股的方式進行投資,既當“房東”,又做“股東”,更加深度的參與到產業培育中,分享企業成長的紅利。另一方面,通過智慧園區的建設,入園企業和人員可以更大范圍地參與到園區管理中來,及時反饋問題、提出發展建議、參與園區決策,從而發揮企業的主體作用、保障企業的切身利益。


張江高科的“時間合伙人”概念很好地詮釋了區企一體化的發展趨勢。時間合伙人即將產業園區與產業服務相結合,做創新創業服務的集成商,為園區的創業企業提供全生命周期的集成服務,通過貫穿企業發展全過程的注冊、金融、政策、財務等多維度產業服務體系的打造,與產業客戶共同成長,最終實現共建、共融、共享、共進、共贏。


圖8 張江高科“時間合伙人”概念解析


張江高科的創新創業服務體系已經成為其鏈接科技地產和產業投資協同發展的紐帶,幫助其突破“房東”角色,實現區企一體化發展。


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